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Dicas de Financiamento

Dicas de Financiamento

Se você não dispõe de todo o dinheiro para comprar um imóvel ou mesmo construir sua casa, a saída é recorrer a um financiamento imobiliário. Não deixe para cuidar do financiamento na última hora: trate do assunto antes mesmo de saber que imóvel comprar. Você ganhará tempo e, com uma carta de crédito, terá a segurança de contar com o dinheiro restante no momento em que precisar. Mas escolha bem que tipo de financiamento comporta a quantia que você pode pagar e defina que banco você prefere. Ao contrair um financiamento, você estará usando dinheiro emprestado por uma instituição financeira, uma construtora ou uma incorporadora. Deverá saldar esse empréstimo de acordo com as normas específicas desse crédito imobiliário, em determinado número de anos, pagando prestações mensais resultantes de um cálculo definido. Se deixar de pagar as prestações, a instituição que lhe emprestou o dinheiro tomará as providências para se apossar do bem que você financiou.

Restrições

Em princípio, toda pessoa que comprovar que tenha um ganho constante --uma renda, alta ou baixa, estará habilitada a receber um financiamento imobiliário. Da mesma maneira, estará capacitada toda pessoa que comprovar, por meio de documentos e certidões, que sua situação perante o sistema judiciário e fiscal esteja em ordem. Todas as instituições que fazem financiamento de imóveis têm regras e exigências próprias e impostas pelo Banco Central. O montante do financiamento --em geral uma porcentagem fixa do valor de avaliação do imóvel-- vai depender da capacidade de pagamento do cliente. Os bancos impõem limite de idade a quem solicita um financiamento: a mínima é de 21 anos, e a máxima, somando-se a idade do pretendente ao número de anos de financiamento, não pode ultrapassar 75 anos. Se a pessoa tiver 65 anos e quiser financiar um empréstimo em 15 anos, não poderá obter o crédito, pois essa soma dá 80. O banco poderá conceder um financiamento de dez anos (65 + 10 = 75), se essa pessoa tiver condições financeiras de arcar com as prestações resultantes.

Documentos exigidos

Os documentos são a primeira garantia do credor de que a pessoa que receberá o dinheiro é capaz de assumir e honrar a dívida. Alguns bancos costumam exigir que você seja correntista para poder se candidatar a um financiamento; outros não fazem essa exigência de início, mas, depois que seu crédito é aprovado, você precisa abrir uma conta no banco. Não se surpreenda se, mesmo sendo cliente, o banco lhe exigir alguns dos documentos.

Sem comprovação de renda mensal

Para obter financiamento sem um comprovante de renda mensal (como os holerites, por exemplo), basta provar ao banco que você é capaz de arcar mensalmente com determinada soma. Esse sistema beneficia as pessoas que não têm carteira de trabalho assinada ¬e que, portanto, não possuem contracheque ou são profissionais liberais, ou fazem parte da crescente economia informal.

Documentação para o crédito:

  • Certidão de nascimento ou casamento
  • Carteira de identidade
  • CPF
  • Três últimos contracheques (se for assalariado)
  • Da carteira de trabalho (se for assalariado), fotocópia da folha de rosto, da página relativa ao contrato de trabalho, da opção pelo FGTS e das alterações salariais
  • Última declaração do Imposto de Renda (assalariados e profissionais liberais) e/ou declaração do contador (profissionais liberais)
  • Certidão forense estadual e federal (comprova se há processos judiciais e criminais contra a pessoa)

A Caixa Econômica Federal (CEF) utiliza dois recursos desse tipo, para pessoas de baixa renda ou de renda média para cima:

  • O candidato faz uma poupança prévia ao longo de um ano e mostra, por meio dos depósitos, que quantia financiada ele pode receber.
  • O cliente demonstra que tem um ganho constante, apresentando faturas de cartão de crédito, comprovante de condomínio, pagamento da escola dos filhos etc.

Comprovada a capacidade de pagamento, o banco lhe concede a carta de crédito para o empréstimo, que se insere nas regras do recente Sistema Financeiro Imobiliário.

Cartas de crédito

Aprovada toda a análise de documentos e a pesquisa a respeito do pretendente, o banco concede uma carta de crédito ao candidato ao financiamento. Esse documento é válido por 30 dias, prorrogáveis por mais 30 (a critério da instituição). Nesse prazo é preciso decidir-se pelo imóvel ou pelo início da construção da casa própria. Assim que encontrar o imóvel ideal, o comprador assinará um compromisso de compra e venda com o vendedor e deverá levar à instituição financeira esse contrato particular e a documentação do imóvel e do vendedor. É bom ser rápido, porque o prazo da carta de crédito já estará correndo. Com o financiamento garantido, só restará ao comprador torcer para que a documentação do vendedor e do imóvel estejam corretas.

Comprometimento de renda

Para pagar as prestações, siga a regra geral de evitar empregar mais de 25% dos seus ganhos, ainda que algumas instituições aceitem um comprometimento de renda maior. Isso porque, num financiamento imobiliário com prestações reajustadas pelo sistema Sacre, por exemplo, o comprometimento admitido pela Caixa Econômica Federal é de 30% no primeiro pagamento e atinge o máximo perto do décimo ano de financiamento, ultrapassando 37%. Se o financiamento tiver prestações reajustadas pela Tabela Price, o planejamento de gastos torna-se praticamente impossível. Caso o comprometimento de renda seja de 25% na primeira prestação, como boa parte das instituições exige, por volta do 14.º e do 15.º ano ele poderá ser de até 80% se seu nível de renda não se alterar durante esse tempo. Atente também para o fato de que nem sempre o banco ou outra instituição financeira de que você é cliente tem o melhor plano de financiamento. Prefira uma instituição que tenha um nome respeitado e ao mesmo tempo ofereça condições melhores, como a menor taxa anual de juro --ela vai influenciar demais no cálculo da prestação-- e o melhor sistema de reajuste. Adote também o menor prazo possível para a liquidação do empréstimo. E, se puder fazer a liquidação antecipada da dívida, faça-o, para se livrar dos juros. Quanto antes, melhor. O ideal é:

  • Comprometer apenas 25% do que se ganha
  • Financiar só o que for suficiente para completar o valor do imóvel
  • Escolher o melhor sistema de amortização da dívida
  • Poder optar pelo menor prazo possível de financiamento

Falta de pagamento

Com a cláusula de alienação fiduciária, se o mutuário (chamado fiduciante) deixar de pagar as prestações durante o prazo determinado no contrato de financiamento, o credor (chamado fiduciário) pode tomar o imóvel rapidamente (estima-se que em menos de três meses), por meio de processo administrativo, que é muito mais ágil que o judicial (este último, a única alternativa do credor na execução de uma hipoteca).

Leilão

Se o fiduciante perder o imóvel por falta de pagamento, diz a lei do SFI, a instituição financeira tem de colocá-lo em leilão público. A instituição será obrigada a entregar ao ex-mutuário o que obtiver na venda do imóvel acima do valor da dívida atualizado. A lei não se refere ao fato de o fiduciante ter pagado ao banco, nas prestações, muito mais ou muito menos do que receberá.

Contrato de gaveta

O contrato de gaveta é um acordo entre uma pessoa que está pagando um financiamento e outra que assume o pagamento desse financiamento por meio de uma combinação verbal ou mesmo um contrato particular. Mas é um acordo de alto risco, que depende de extrema confiança entre as partes. E depende também de boa dose de sorte: o contrato permanece em nome do vendedor.

Riscos para quem compra:

  • Ser enganado pelo vendedor. Como a transação não pode ser registrada em cartório, nada impede que o antigo dono venda o imóvel para várias pessoas.
  • Morte do vendedor. O seguro de vida vinculado ao financiamento quita o bem no nome dos herdeiros. Com isso, os herdeiros podem resistir em honrar o compromisso anterior. Situações assim acabam em embates jurídicos.
  • O vendedor muda-se para endereço desconhecido. O comprador fica impedido de quitar o imóvel, já que é necessária a assinatura do vendedor.
  • O vendedor tem dois imóveis. Nesse caso, o comprador pode perder o direito de quitar o saldo residual usando o (FCVS) Fundo de Compensação de Variações Salariais.

Riscos para quem vende:

  • O comprador deixa de pagar as prestações. Depois de três meses de inadimplência, o nome do vendedor - que no contrato com o banco permanece como dono-- vai para o SPC (Serviço de Proteção ao Crédito) ou órgãos semelhantes.
  • O comprador deixa de pagar a taxa de condomínio. Nesse caso, o vendedor pode ser acionado na Justiça e ter quaisquer de seus bens arrestados.

A jurisprudência formada pelo Superior Tribunal de Justiça considera que o comprador tem o direito de reclamar a posse do imóvel desde que haja um contrato ou compromisso de compra e venda e mesmo que este não tenha sido registrado, o que valida o "contrato de gaveta"